Solstadveien 7
Din tomtekonsulent
Jakob Bjøndal
Tomtly hjelper deg hele veien
Velg husmodell
5 husmodeller med komplett kostnadsoverslag for Solstadveien 7. Priser per august og september 2026.
Topp 3 husanbefalinger fra Tomtly
Hedalm Anebyhus
1
ABChus
2
Blink Hus
1
Mesterhus
1
Wide A Skrå
ABChus
Funkishus over to plan med hybel i underetasjen og egen inngang dit. Hovedetasjen har stue på 34,0 m², kjøkken på 15,6 m², soverom, bad og veranda på 18,4 m². Underetasjen har tre soverom, to bad, stue, TV-stue og bod. Fire soverom og tre bad i alt, og den største modellen på tomten. ABChus har tegnet modellen inn på Solstadveien 7, rev. J av 10.09.2026, med endret planløsning og flyttet trapp. Samme modell er tegnet og nabovarslet på Gamle Alværnvei 67.
160,3 m²
BRA
4
Soverom
3
Bad
2
Etasjer
Plantegninger: Wide A Skrå
Situasjonsplan på tomten
Hovedetasje: stue 34,0 m², kjøkken, soverom, bad og veranda
Underetasje med hybel: tre soverom, to bad, stue, TV-stue og bod
Inkludert i Wide A Skrå
Kostnadsoverslag: Wide A Skrå
Realistisk estimat per august og september 2026.
Grunnmur inkludert. ABChus inkluderer støpt plate/grunnmur i husmodellprisen.
Dette kan flytte prisen
- ·Huspris og frakt er ABChus egne tall for Wide A på Gamle Alværnvei 67, og bekreftes for Solstadveien 7 før kontrakt
- ·Leiearealet etter reguleringsplanens § 6 g må beregnes på rev. J-tegningen før modellen låses. Se merknaden om maks leieareal i sammenligningen under
Hva er boligen verdt etterpå?
Kilde: Krogsveen, september 2026
Boligareal
160,3 m²
m²-pris nybygg
74 900 kr
Estimert verdi
12 000 000 kr
Byggekostnad
9,7M
Markedsverdi
12,0M
Potensiell verdiskaping
+ ca. 2,3 MNOK
Tomtly-sammendrag
Solstadveien 7 er klar for utbygging
Solstadveien 7 er en ubebygd fjelltomt på 537 m² midt i et ferdig utbygd eneboligfelt på Bjørnemyr, med vestvendt utsikt mot Oslofjorden. Vei, vann, avløp og strøm er ført fram til tomten, og DOK-analysen viser ingen kritiske farefunn. Fem husmodeller fra fire leverandører er tegnet inn på tomten med avkjørsel og parkering. Toppanbefalingen er den modellen som gir mest igjen ved salg. Reguleringsplanen er fra 1981 og styrer utnyttelsen med U = 0,18, målt som leieareal etter Husbankens regler, som gir et tak på 139,7 m² leieareal. Tolkningen avklares med Nesodden kommune i møte 15. september 2026.
Vestvendt utsikt mot Oslofjorden fra en etablert og ferdig utbygd boliggate
Vei, vann, avløp og strøm er ført fram til tomten
Fem husmodeller med situasjonsplan og komplett kostnadsoverslag, fra 105,0 til 160,3 m² BRA
Ingen flom, skred, kvikkleire eller forurenset grunn i DOK-analysen
Barnehage 160 m, buss 296 m og ungdomsskole 305 m til fots
Buss til Nesoddtangen med hurtigbåt videre til Aker brygge
Tomtepris
3,0 MNOK
Tomteareal
537 m²
Husmodeller
5 stk
Totalbudsjett fra
8,1 MNOK
Sammenligning av husmodeller
Fem husmodeller fra fire leverandører er tegnet inn på tomten med avkjørsel og parkering. Tall og priser for de fire første er hentet fra leverandørenes egne nettsider 24.08.2026. Wide A Skrå er tegnet inn av ABChus 10.09.2026, og har samme huspris og frakt som den samme modellen på Gamle Alværnvei 67.
Maks leieareal på tomten er 139,7 m², og det er ikke det samme som BRA
Reguleringsplanen fra 1981 setter U = 0,18, og § 6 g måler U som leieareal i bebyggelsen delt på brutto grunnareal. Brutto grunnareal er tomtens 536,7 m² pluss halve bredden av tilstøtende vei, 239,5 m², altså 776,2 m², som gir 139,7 m² leieareal. Leieareal måles etter Husbankens regler, HB-3203 av februar 1981, som holder boder, teknisk rom, vaskerom og sportsbod i underetasjen utenfor, sammen med trapp i underetasjen, bad og WC på kjellersiden, vindfang inntil 3 m² og garasjen i sin helhet. Derfor kan et hus ha klart høyere BRA enn 139,7 m² og likevel ligge innenfor planen: Nesodden kommune regnet selv bestemmelsen om til 0,24 til 0,25 målt som BRA i klagevedtak for gnr 30 bnr 271 i 1986, altså 186 til 194 m² BRA på denne tomten.
Vindy, Skogly, Form 3.0 og Kongsvik ligger 22 til 41 m² under taket. Wide A er den største modellen, og Tomtlys beregning av 9. september lander på 138,2 m² leieareal, altså 1,5 m² margin. Den beregningen bygger på ABChus standard romskjema, og leiearealet må regnes på nytt mot tegningen av 10.09.2026 før modellen låses. Blir hybelen i underetasjen regnet som selvstendig boenhet, teller bad og WC der alltid med, og da må det skilles ut et vindfang på inntil 3 m² for å holde marginen. Tolkningen er ikke bekreftet av kommunen ennå: Tomtly møter Nesodden kommune om dette 15. september 2026.
Sveip i tabellen for å se alle kolonnene
Alle mål i m². Grunnflate er leverandørens oppgitte fotavtrykk for boligen, uten garasje og parkering. Husprisene er leverandørenes egne. Totalbudsjettet per modell, med tomt, dokumentavgift, grunnarbeider, gebyrer, frakt der den ikke er inkludert i husprisen, byggestrøm og uavhengig kontroll, finner du under hver modell i husmodellvelgeren over.
Bilder
20 bilder fra Solstadveien 7
Tomtegrensen markert på dronefoto
Tegning og byggesøknad
Vår samarbeidspartner Tegnebua gir fastpris på å tegne og søke om husmodellen du har valgt, tilpasset din tomt.
Tegnebua
Offisiell Tomtly-partner
Tegning
- Situasjonsplan tilpasset tomten
- Plantegninger (alle etasjer)
- Fasadetegninger (alle sider)
- Snitt-tegning
- Tilpasning av valgt husmodell til regulering
- Utomhusplan med terrengbearbeiding
Byggesøknad frem til rammetillatelse
- Ansvarlig søker (SØK)
- Komplett byggesøknad til kommunen
- Nabovarsling og oppfølging av merknader
- Evt. dispensasjonssøknad
- Gjennomføringsplan
- Oppfølging til godkjenning
Tegning og søknad frem til rammetillatelse
50 000 kr + mva
fastpris
Estimert leveringstid: 4 uker fra bestilling
Prisene gjelder for 5 valgte husmodeller. Endelig pris bekreftes etter gjennomgang av tomten.
Tidsplan
Fra tomtekjøp til innflytting, estimert ca. 13 måneder.
Uke 1
Kjøp av tomt
Avtale signeres. Oppgjør gjennomføres av Proff Oppgjør AS, og overtakelse avtales nærmere.
Uke 1-3
Avklaring med kommunen
Tolkningen av U-graden fra 1981-planen avklares skriftlig med Nesodden kommune, sammen med veiklasse og plassering av avkjørsel i svingen. Dette avgjør hvor stort hus som kan bygges.
Uke 2-4
Velg husmodell
Gjennomgang av de fire husmodellene med Tomtly, og kontakt med valgt husleverandør. Situasjonsplan finnes ferdig for alle fire.
Uke 4-6
Nabovarsling
Tegnebua utarbeider tegninger, og naboer varsles. 14 dagers varslingsfrist, og eventuelle merknader behandles.
Uke 6-8
Søknad ferdigstilles
Komplett byggesøknad sendes Nesodden kommune, med overvannsplan og redegjørelse for utnyttelsesgrad og avkjørsel.
Uke 8-20
Saksbehandling
Kommunal behandling. Utnyttelsesgrad, høyder, møneretning og avkjørsel er hovedtemaene, og bygningsrådet godkjenner disse konkret.
Uke 20-32
Sprengning og grunnarbeider
Fjell sprenges, radonsikring og fundament klargjøres. Husleverandøren starter produksjon parallelt.
Uke 32-56
Bygging og innflytting
Huset monteres og ferdigstilles. Fra kjøp til nøkkel ca. 13 måneder, litt lengre enn normalt fordi tomten krever sprengning.
Reguleringsanalyse
Reguleringsplan «To Vest felt BCDK og L» (planid 19810028) (vedtatt 28.02.1981)
Arealformål
Boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse (felt C)
139,7 m²
Maks leieareal (§ 6 g)
Ikke tallfestet
Maks høyde
1 + sokkel
Maks etasjer
Se plankart
Byggegrense
Hensynssoner
Høy radonaktsomhet
DOK-analysen klassifiserer området med høy aktsomhet for radon. Radonsperre, og sannsynligvis radonbrønn, bør legges inn som standard i grunnmurløsningen.
Svakhetssoner i fjell
Aktsomhetskart for svakhetssoner i fjell har treff i området. Relevant for sprengning og fundamentering, og bør vurderes av geoteknisk rådgiver ved prosjektering.
Viktige punkter
- 1Utnyttelsesgraden skal ikke overstige U = 0,18 for den enkelte tomt, og U = 0,15 i gjennomsnitt for hele feltet (§ 3c)
- 2U-graden måles som forholdet mellom leieareal i bebyggelsen og brutto grunnareal, der leiearealet måles etter Husbankens regler (§ 6g). Brutto grunnareal er tomtens 536,7 m² pluss halve bredden av tilstøtende vei, 239,5 m², altså 776,2 m². Med U = 0,18 gir det et maks leieareal på 139,7 m² på denne tomten
- 3Leieareal er ikke det samme som BRA. Husbankens regler, HB-3203 av februar 1981, holder boder, teknisk rom, vaskerom og sportsbod i underetasjen utenfor, sammen med trapp i underetasjen, bad og WC på kjellersiden, vindfang inntil 3 m² og garasjen i sin helhet
- 4Nesodden kommune har selv regnet bestemmelsen om til bruksareal etter NS 3940 i klagevedtak for gnr 30 bnr 271 (1986), med U-max 0,24 til 0,25. På denne tomten svarer det til 186 til 194 m² BRA
- 5Garasjen er ikke leieareal, men teller i bebygd areal og mot byggegrensen. Planen krever én garasje og minst én biloppstillingsplass per bolig (§ 3c)
- 6Frittliggende bolighus skal oppføres i 1 etasje. Sokkeletasje kan innredes til beboelse (§ 3a)
- 7Bygningene skal ha saltak. Møneretning og takvinkel godkjennes av bygningsrådet (§ 3b)
- 8Ingen tallfestede høydekrav i planen. Gesims- og sokkelhøyde godkjennes konkret av bygningsrådet for hvert tiltak (§ 3a)
- 91 garasje og minst 1 biloppstillingsplass per bolig. Garasjen skal være tilpasset bolighuset i materialvalg, form og farge (§ 3c)
- 10Kommunen kan kreve bebyggelsesplan med plassering, møneretning, byggegrenser, avkjørsel, terrengbehandling og garasje før byggetillatelse gis (§ 6a)
- 11Bebyggelse i samme felt skal ha et enhetlig og harmonisk uttrykk i takform, materiale og farge (§ 6b)
- 12Avkjørsel til offentlig vei skal være oversiktlig og trafikksikker, jf. veglovens §§ 29 og 31 (§ 6e)
- 13Eksisterende vegetasjon bør søkes bevart (§ 6d)
- 14Byggegrense for garasje er 6 m fra formålsgrense ved vinkelrett plassering, og 2 m ved plassering parallelt med vei (veinormen pkt. 1.6.3)
- 15Avkjørsel: maks én per eiendom, maks 5 m bredde ved eiendomsgrensen, minst 10 m fra veikryss, og snumulighet på egen grunn (veinormen)
- 16Parkeringsnorm sone 3: 1,5 til 2,5 biloppstillingsplasser og minst 2 sykkelplasser per boenhet, og 80 % av plassene skal være ladeklare
- 17Overvann skal fordrøyes på egen tomt etter treleddsstrategien (kommuneplanen § 12)
- 18Tomten er egen matrikkelenhet (30/274). Planen åpner ikke for videre deling av felt C
Planene som gjelder for tomten
Reguleringsplan «To Vest felt BCDK og L» (planid 19810028)
Vedtatt 28.02.1981. Den detaljerte og styrende planen for tomten, med U = 0,18, 1 etasje med sokkel og saltak.
Kommuneplanens arealdel 2022-2046 (Nesodden)
Overordnet plan med arealformål boligbebyggelse. Supplerer der reguleringsplanen ikke har egne bestemmelser, blant annet på overvann og parkering.
Kart
Solstadveien 7, gnr 30 bnr 274 på Bjørnemyr i Nesodden.
Solstadveien 7, 1453 Bjørnemyr
Nabolaget
Solstadveien 7 ligger i et etablert og ferdig utbygd eneboligfelt på Bjørnemyr, mellom Alværn og Bjørnemyr på vestsiden av Nesodden. Tomten har vestvendt utsikt mot Oslofjorden. Vestsiden barnehage ligger 160 m unna, Alværn ungdomsskole 305 m og bussholdeplassen Alværn 296 m, med buss videre til Nesoddtangen og hurtigbåt til Aker brygge. Bjørnemyr skole er nærmeste barneskole, og Rema 1000 er nærmeste dagligvare. Skog og turterreng starter rett ved feltet.
Innen 5 min med bil
Vestsiden barnehage
Barnehage
2 min
160 m
Bussholdeplass Alværn
Kollektivtransport
4 min
296 m
Alværn ungdomsskole
Ungdomsskole
4 min
305 m
Over 10 min med bil
Bjørnemyr skole
Skole
11 min
835 m
Rema 1000 Nesodden
Dagligvare
18 min
1482 m
Dokumenter
Analysene og plandokumentene for tomten, klare til nedlasting.
Risikoanalyse
Risikofaktorer
Utnyttelsesgrad
Risiko: 6Reguleringsplanen fra 1981 setter U = 0,18, målt som leieareal etter Husbankens regler delt på brutto grunnareal (§ 6 g). Arealberegningen fra Konsepthus legger tomtens 536,7 m² pluss halve bredden av tilstøtende vei (239,5 m²) til grunn, altså 776,2 m², som gir et maks leieareal på 139,7 m². Vindy, Skogly, Form 3.0 og Kongsvik ligger 22 til 41 m² under taket. Wide A er den største modellen, og Tomtlys beregning av 9. september lander på 138,2 m² leieareal, altså 1,5 m² margin.
Sannsynlighet 2/5 · Konsekvens 3/5
Tiltak: Tolkningen er ikke bekreftet av kommunen ennå. Nesodden kommune og Tomtly møtes 15. september 2026 om nettopp dette. For Wide A må leiearealet regnes på nytt mot tegningen av 10.09.2026 før modellen låses, siden marginen er liten og hybelen kan bli regnet som selvstendig boenhet. Garasjen er fri for leieareal, men ikke for bebygd areal og byggegrense
Avkjørsel i hårnålssving
Risiko: 9Tomten ligger på innsiden av en hårnålssving i Solstadveien. Veinormen sier at avkjørsler ikke skal legges i innerkurve, og krever frisikt, maks 5 m bredde og snumulighet på egen grunn.
Sannsynlighet 3/5 · Konsekvens 3/5
Tiltak: Plassering av avkjørsel og garasje må styres av dette kravet. Situasjonsplanene for alle fem husmodellene er tegnet med avkjørsel og parkering, og løsningen bør bekreftes med kommunens samferdselsavdeling
Radon
Risiko: 6Området er klassifisert med høy aktsomhet for radon. Dette er et krav som løses i grunnmuren, ikke et hinder for bygging.
Sannsynlighet 3/5 · Konsekvens 2/5
Tiltak: Radonsperre er uansett et krav etter TEK17. Radonbrønn bør legges inn i grunnmurløsningen fra start
Grunnforhold
Risiko: 4Bart fjell i overflaten. Ingen treff for kvikkleire, skred, flom eller forurenset grunn i DOK-analysen, og bart fjell utelukker i praksis marin leire selv om tomten ligger under marin grense.
Sannsynlighet 2/5 · Konsekvens 2/5
Tiltak: Fjell gir stabil fundamentering, men sprengning må påregnes. Ingen stedsspesifikk geoteknisk undersøkelse finnes, så grunnarbeidene bør prises på befaring
Veiklasse og byggegrense
Risiko: 4Det er ikke dokumentert hvilken veiklasse Solstadveien har forbi tomten. Veiklassen bestemmer både byggegrense fra senterlinje og krav til frisikt.
Sannsynlighet 2/5 · Konsekvens 2/5
Tiltak: Avklares med kommunens samferdselsavdeling sammen med avkjørselen
Høyder ikke tallfestet
Risiko: 4Reguleringsplanen fastsetter ingen tall for gesims- eller mønehøyde. Høydene godkjennes konkret av bygningsrådet for hvert tiltak.
Sannsynlighet 2/5 · Konsekvens 2/5
Tiltak: Gir fleksibilitet, men også usikkerhet. Bør avklares tidlig sammen med møneretning, som også skal godkjennes
Terrengdata
Risiko: 4Ingen av analysedokumentene inneholder faktiske koter for selve teigen. Situasjonskartet viser koter i området 110 til 120 moh, altså skrånende terreng ned mot fjorden i vest.
Sannsynlighet 2/5 · Konsekvens 2/5
Tiltak: Høydemodell eller terrengoppmåling innhentes før hus og garasje plasseres endelig
Infrastruktur
Risiko: 1Tomten ligger midt i et ferdig utbygd boligfelt. Vei, vann, avløp og strøm er ført fram til tomten.
Sannsynlighet 1/5 · Konsekvens 1/5
Tiltak: Nøyaktig plassering av vann- og avløpsledninger sjekkes i kommunens ledningskart før grunnarbeidene
| Kategori | Beskrivelse | Sannsynlighet (1-5) | Konsekvens (1-5) | Risiko (S × K) | Tiltak |
|---|---|---|---|---|---|
| Utnyttelsesgrad | Reguleringsplanen fra 1981 setter U = 0,18, målt som leieareal etter Husbankens regler delt på brutto grunnareal (§ 6 g). Arealberegningen fra Konsepthus legger tomtens 536,7 m² pluss halve bredden av tilstøtende vei (239,5 m²) til grunn, altså 776,2 m², som gir et maks leieareal på 139,7 m². Vindy, Skogly, Form 3.0 og Kongsvik ligger 22 til 41 m² under taket. Wide A er den største modellen, og Tomtlys beregning av 9. september lander på 138,2 m² leieareal, altså 1,5 m² margin. | 2 | 3 | 6 | Tolkningen er ikke bekreftet av kommunen ennå. Nesodden kommune og Tomtly møtes 15. september 2026 om nettopp dette. For Wide A må leiearealet regnes på nytt mot tegningen av 10.09.2026 før modellen låses, siden marginen er liten og hybelen kan bli regnet som selvstendig boenhet. Garasjen er fri for leieareal, men ikke for bebygd areal og byggegrense |
| Avkjørsel i hårnålssving | Tomten ligger på innsiden av en hårnålssving i Solstadveien. Veinormen sier at avkjørsler ikke skal legges i innerkurve, og krever frisikt, maks 5 m bredde og snumulighet på egen grunn. | 3 | 3 | 9 | Plassering av avkjørsel og garasje må styres av dette kravet. Situasjonsplanene for alle fem husmodellene er tegnet med avkjørsel og parkering, og løsningen bør bekreftes med kommunens samferdselsavdeling |
| Radon | Området er klassifisert med høy aktsomhet for radon. Dette er et krav som løses i grunnmuren, ikke et hinder for bygging. | 3 | 2 | 6 | Radonsperre er uansett et krav etter TEK17. Radonbrønn bør legges inn i grunnmurløsningen fra start |
| Grunnforhold | Bart fjell i overflaten. Ingen treff for kvikkleire, skred, flom eller forurenset grunn i DOK-analysen, og bart fjell utelukker i praksis marin leire selv om tomten ligger under marin grense. | 2 | 2 | 4 | Fjell gir stabil fundamentering, men sprengning må påregnes. Ingen stedsspesifikk geoteknisk undersøkelse finnes, så grunnarbeidene bør prises på befaring |
| Veiklasse og byggegrense | Det er ikke dokumentert hvilken veiklasse Solstadveien har forbi tomten. Veiklassen bestemmer både byggegrense fra senterlinje og krav til frisikt. | 2 | 2 | 4 | Avklares med kommunens samferdselsavdeling sammen med avkjørselen |
| Høyder ikke tallfestet | Reguleringsplanen fastsetter ingen tall for gesims- eller mønehøyde. Høydene godkjennes konkret av bygningsrådet for hvert tiltak. | 2 | 2 | 4 | Gir fleksibilitet, men også usikkerhet. Bør avklares tidlig sammen med møneretning, som også skal godkjennes |
| Terrengdata | Ingen av analysedokumentene inneholder faktiske koter for selve teigen. Situasjonskartet viser koter i området 110 til 120 moh, altså skrånende terreng ned mot fjorden i vest. | 2 | 2 | 4 | Høydemodell eller terrengoppmåling innhentes før hus og garasje plasseres endelig |
| Infrastruktur | Tomten ligger midt i et ferdig utbygd boligfelt. Vei, vann, avløp og strøm er ført fram til tomten. | 1 | 1 | 1 | Nøyaktig plassering av vann- og avløpsledninger sjekkes i kommunens ledningskart før grunnarbeidene |
Skala 1-5 der 1 = svært lav og 5 = svært høy. Risikoverdi = Sannsynlighet × Konsekvens.
Anbefalinger
- 1Ingen kritiske farefunn: ingen flom, skred, kvikkleire eller forurenset grunn i DOK-analysen
- 2Etablert og ferdig utbygd boligfelt med vei, vann, avløp og strøm fram til tomten
- 3Vestvendt utsikt mot Oslofjorden, og barnehage, ungdomsskole og buss innen 300 m
- 4Tolkningen av U-graden fra 1981-planen er det viktigste å avklare med kommunen før husmodell velges. Møte med Nesodden kommune er satt til 15. september 2026
- 5Avkjørselen må plasseres utenfor innerkurven i svingen, jf. veinormen
- 6Radonsperre og trolig radonbrønn legges inn i grunnmurløsningen fra start
Tomtly-sammendrag
Solstadveien 7 er klar for utbygging
Solstadveien 7 er en ubebygd fjelltomt på 537 m² midt i et ferdig utbygd eneboligfelt på Bjørnemyr, med vestvendt utsikt mot Oslofjorden. Vei, vann, avløp og strøm er ført fram til tomten, og DOK-analysen viser ingen kritiske farefunn. Fem husmodeller fra fire leverandører er tegnet inn på tomten med avkjørsel og parkering. Toppanbefalingen er den modellen som gir mest igjen ved salg. Reguleringsplanen er fra 1981 og styrer utnyttelsen med U = 0,18, målt som leieareal etter Husbankens regler, som gir et tak på 139,7 m² leieareal. Tolkningen avklares med Nesodden kommune i møte 15. september 2026.
Vestvendt utsikt mot Oslofjorden fra en etablert og ferdig utbygd boliggate
Vei, vann, avløp og strøm er ført fram til tomten
Fem husmodeller med situasjonsplan og komplett kostnadsoverslag, fra 105,0 til 160,3 m² BRA
Ingen flom, skred, kvikkleire eller forurenset grunn i DOK-analysen
Barnehage 160 m, buss 296 m og ungdomsskole 305 m til fots
Buss til Nesoddtangen med hurtigbåt videre til Aker brygge
Tomtepris
3,0 MNOK
Tomteareal
537 m²
Husmodeller
5 stk
Totalbudsjett fra
8,1 MNOK
Tomten er solgt
Denne tomten er ikke lenger til salgs. Siden står igjen fordi den viser hva som var mulig å bygge her, og hva det kostet. Vi har andre tomter, og flere kommer.
Still et spørsmål
Lurer du på noe om tomten, reguleringen eller hva det koster å bygge? Spør oss, så svarer vi.
Har du en tomt du vil selge?
Se hva Tomtly koster